Kira Hukukunda Güncel Değişiklikler ve Tahliye Davaları

Türkiye'de son dönemde yaşanan ekonomik gelişmeler, kira hukukunu en sıcak gündem maddelerinden biri haline getirmiştir. Hem ev sahibi hem de kiracı haklarını etkileyen önemli yasal değişiklikler ve içtihatlar ortaya çıkmıştır.

Zorunlu Arabuluculuk Dönemi

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira tespit, tahliye, uyarlama gibi kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Bu, tarafların mahkemeye gitmeden önce anlaşma zemini araması gerektiği anlamına gelir. Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlanırsa dava açılabilir.

Tahliye Davası Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin tahliye davası açabileceği durumları sınırlı sayıda (numerus clausus) saymıştır:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoy, üstsoy veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması şarttır.

2. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve buna rağmen boşaltmamışsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye istenebilir. Taahhütnamenin geçerliliği sıkı şekil şartlarına tabidir.

3. İki Haklı İhtar

Bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilen kiracı aleyhine, kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir.

4. 10 Yıllık Uzama Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.